Aktualne ceny mieszkań w Ustroniu. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Ustroniu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 10 499 zł. To wzrost o +2,4%, czyli o +250 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zgromadzone w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń. Pokazuje zatem, za ile lokale faktycznie zmieniały właścicieli.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Ustroniu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Ustroń na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Ustroniu: najważniejsze liczby

• 10 499 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +2,4% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+250 zł na metrze)
• 8 558-11 850 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 491 792 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 51 m²
• +38% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +6,7% rocznie)
• rejon Osiedle Manhatan - najdroższa część miasta: 11 416 zł/m²

Mediana na poziomie 10 499 zł/m² oznacza, że połowa odnotowanych cen transakcyjnych była niższa, a połowa wyższa. Wykaz transakcji wskazuje przy tym na wyraźne zróżnicowanie cen zależne od lokalizacji, metrażu i rodzaju rynku.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 10.7% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 10 981 i 9 921 zł. Różnica wynosi 1 060 zł/m². Premia rynku pierwotnego zwykle odzwierciedla koszt nowej zabudowy, standard części wspólnych oraz preferencje kupujących wobec lokali niewymagających remontu na początku użytkowania.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą stawkę za metr osiągały najmniejsze mieszkania. W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 12 200 zł/m², podczas gdy dla lokali 70-90 m² było to 8 413 zł/m². Taka zależność jest typowa dla rynku: mniejsze lokale mają niższą cenę całkowitą, a koszt kuchni, łazienki oraz podstawowych elementów wyposażenia rozkłada się na mniejszą powierzchnię.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Manhatan z medianą 11 416 zł/m². Na drugim biegunie bieżącego zestawienia znajduje się rejon Brzegi - 9 307 zł/m². Różnica między tymi dwoma rejonami sięga 23%, co pokazuje skalę lokalnego zróżnicowania cen transakcyjnych.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 491 792 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 9 836 zł. Nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 3 367 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Porównując lokale z obu rynków, warto więc uwzględniać nie tylko stawkę za metr, lecz także strukturę kosztów towarzyszących transakcji.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje przede wszystkim zmianę widoczną od 2021 r. Wówczas metr kwadratowy w Ustroniu kosztował 7 599 zł, a obecnie mediana wynosi 10 499 zł/m². Oznacza to wzrost o +38%, przy średnim tempie +6,7% rocznie.

Bieżący wzrost o +2,4% jest niższy od średniego tempa z tego okresu. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego horyzontu: w krótszym porównaniu dynamika jest umiarkowana, a w perspektywie od 2021 r. pozostaje wyraźna.

Ustroń na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych naszym monitoringiem to 6 765 zł/m². W Ustroniu za metr płacono więc o 3 734 zł więcej. Wśród najbliższych miast z monitoringu Ustroń jest droższy od Skoczowa i Cieszyna, a tańszy od Wisły oraz Szczyrku.

W położonym 9 km dalej Skoczowie metr był o 3 299 zł tańszy. Różnice między sąsiednimi rynkami pokazują, że lokalna cena zależy nie tylko od odległości, ale również od struktury podaży i profilu popytu.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na wzrost o +2,4% wobec średniej z 2025 r., czyli o +250 zł/m². Jednocześnie od 2021 r. mediana wzrosła z 7 599 zł do 10 499 zł/m², co daje +38% i średnio +6,7% rocznie. Bieżąca dynamika jest zatem wyraźnie niższa od średniego tempa z lat 2021-2025, choć pozostaje dodatnia.

Na poziomie krajowym stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po cięciu o 25 pb (źródło: NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy poziom stóp może poprawiać dostępność finansowania kredytowego, a tym samym wzmacniać popyt także poza największymi miastami. Skala tego mechanizmu zależy jednak od decyzji banków, dochodów kupujących oraz bieżącej oferty mieszkań.

Po stronie podaży deweloperzy ukończyli w I kw. 2026 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej rok do roku. Rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, czyli o 11,4% mniej rok do roku (źródło: GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana może ograniczać przyszłą podaż, ale jej przełożenie na Ustroń zależy od lokalnej liczby inwestycji i zainteresowania zakupami.

Czy ceny wzrosną, czy spadną, i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiała, a podaż nowych lokali pozostanie ograniczona, presja na ceny może się utrzymywać. Jeśli natomiast popyt osłabnie lub oferta wyraźnie wzrośnie, tempo zmian może być niższe.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Ustroniu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 10 499 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 8 558 a 11 850 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Ustroniu rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +2,4%, czyli o +250 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy jest rejon Osiedle Manhatan z medianą 11 416 zł/m². W bieżącym zestawieniu najniższą medianę ma rejon Brzegi - 9 307 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Ustroniu?

W segmencie 25-35 m² mediana wynosi 12 200 zł/m². Dla mieszkań 35-45 m² jest to 11 375 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana dla rynku pierwotnego wynosi 10 981 zł/m² i jest o 10.7% wyższa niż 9 921 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 80 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-26; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.