Aktualne ceny mieszkań w Ustroniu

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Ustroniu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 10 674 zł. To wzrost o +1,1%, czyli o +111 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń. Pokazuje więc realne kwoty zapisane w wykazie transakcji RCN.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 10 674 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +1,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+111 zł na metrze)
• 8 323-11 900 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 505 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 56 m²
• +52% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +8,8% rocznie)
• rejon Pinkasowie - najdroższa część miasta: 12 388 zł/m²

Mediana na poziomie 10 674 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa. Rozpiętość między 8 323 a 11 900 zł/m² pokazuje z kolei, że lokalny rynek obejmuje zarówno lokale wyceniane bliżej dolnej części przedziału, jak i mieszkania sprzedawane z wyraźną premią za lokalizację lub parametry nieruchomości.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 14.3% droższe od lokali z rynku wtórnego. Za metr kwadratowy płacono odpowiednio 11 040 zł i 9 659 zł, co daje różnicę 1 381 zł/m².

Premia rynku pierwotnego zwykle wynika z połączenia nowości budynku, standardu części wspólnych oraz kosztów realizacji inwestycji. Rynek wtórny pozostaje bardziej zróżnicowany pod względem wieku budynków, układów mieszkań i zakresu ewentualnego remontu, dlatego jego mediana jest niższa.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Małe mieszkania o powierzchni 35-45 m² osiągały medianę 11 850 zł/m², podczas gdy lokale 55-70 m² kosztowały 9 193 zł/m². Wyższa cena jednostkowa mniejszych lokali jest typowym mechanizmem rynku: niższa cena całkowita zwiększa dostępność takiego zakupu dla szerszej grupy nabywców, mimo że metr kwadratowy jest droższy.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Pinkasowie z medianą 12 388 zł/m². Najniższą opublikowaną wartość ma rejon Podlesie - 4 030 zł/m², natomiast w zestawieniu porównującym rejon Pinkasowie i rejon Morawiny różnica sięga 81%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Różnice pomiędzy rejonami są istotne dla kupujących, ponieważ średnia dla całego miasta nie oddaje lokalnych premii cenowych. Na osiedlu Manhatan mediana wyniosła 10 949 zł/m², a na rejonie Brzegi 9 726 zł/m². W praktyce porównanie powinno uwzględniać nie tylko nazwę rejonu, lecz także wielkość i rodzaj mieszkania.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 505 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC 2% to około 10 100 zł - nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 432 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Różnica między zakupem na rynku pierwotnym i wtórnym nie ogranicza się więc do ceny za metr kwadratowy, ale obejmuje też konstrukcję kosztów transakcyjnych.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje przede wszystkim zmianę od 2021 r. Metr kwadratowy w Ustroniu podrożał z 7 005 zł do 10 674 zł, czyli łącznie o +52%. Średnie tempo wzrostu wyniosło +8,8% rocznie.

Bieżący wzrost o +1,1% jest wyraźnie niższy od średniego tempa obserwowanego od 2021 r. Odpowiada to rynkowi, na którym ceny transakcyjne nadal są wyższe niż w punkcie wyjścia, ale krótkoterminowa dynamika jest spokojniejsza.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych monitoringiem to 6 675 zł/m². W Ustroniu metr kwadratowy jest więc o 3 999 zł droższy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 9 km dalej Skoczowie metr był o 4 129 zł tańszy. Z kolei w Wiśle cena była wyższa o +25,4%, co wskazuje na silne zróżnicowanie lokalnych rynków nawet w bliskim sąsiedztwie.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr cen mieszkań wskazuje na wzrost o +1,1% wobec 2025 r., podczas gdy od 2021 r. mediana wzrosła o +52%, ze średnim tempem +8,8% rocznie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego horyzontu: w dłuższej historii wzrost pozostaje wyraźny, a w ostatnim porównaniu rocznym dynamika jest ograniczona.

Na tle 7 największych miast Polski wzrost cen ofertowych na rynku pierwotnym wyniósł +7% rok do roku, a na rynku wtórnym +3% rok do roku. Średnie ceny ofertowe przekroczyły 16 tys. zł/m² na rynku pierwotnym i wyniosły 15,5 tys. zł/m² na rynku wtórnym. W największych aglomeracjach w I kwartale 2026 r. obserwowano też lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026; PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w II kwartale 2026 r. do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań w 7 największych rynkach, czyli o 28% mniej rok do roku. W I kwartale rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, przy nieznacznym wzroście wobec poprzedniego kwartału i spadku rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026).

Mniejsza nowa podaż może podtrzymywać ceny tam, gdzie popyt pozostaje aktywny, ale lokalny efekt zależy od struktury dostępnych mieszkań i relacji między rynkiem pierwotnym a wtórnym. W Ustroniu premia 14.3% za nowe lokale wskazuje, że oba segmenty funkcjonują w różnych poziomach cenowych.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt utrzyma się przy ograniczonej podaży, presja na ceny może pozostać widoczna. Jeśli natomiast oferta mieszkań rozszerzy się szybciej niż liczba kupujących, dynamika może dalej wyhamowywać.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Ustroniu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 10 674 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 8 323 a 11 900 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Ustroniu rosną, czy spadają?

Ceny rosną o +1,1% wobec średniej z 2025 r., co oznacza wzrost o +111 zł/m².

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Pinkasowie - 12 388 zł/m². Najniższą opublikowaną wartość ma rejon Podlesie - 4 030 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Ustroniu?

Dla mieszkań o powierzchni 35-45 m² mediana wyniosła 11 850 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 11 040 zł/m², a na wtórnym 9 659 zł/m², co oznacza różnicę +14.3%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 58 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-02-20; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.