Aktualne ceny mieszkań w Cieszynie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Cieszynie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 6 030 zł. To spadek o -3,4%, czyli o -215 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na stawkach z ogłoszeń. Pokazuje zatem ceny faktycznie zapisane w umowach sprzedaży.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Cieszynie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Cieszyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Cieszynie: najważniejsze liczby

• 6 030 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -3,4% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-215 zł na metrze)
• 5 061-6 801 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 272 500 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +25% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +4,6% rocznie)
• rejon Kontešinec - najdroższa część miasta: 6 026 zł/m²

Mediana na poziomie 6 030 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa. Dla kupującego istotny jest też szeroki przedział środkowej części rynku: od 5 061 zł/m² do 6 801 zł/m². Różnice wynikają między innymi z lokalizacji, metrażu oraz cech konkretnego lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Rynek mieszkaniowy w Cieszynie tworzył niemal wyłącznie obrót wtórny. Mediana dla tego segmentu wyniosła 6 030 zł/m². Brak porównywalnej wartości dla rynku pierwotnego oznacza, że lokalny wykaz transakcji nie pozwala wyznaczyć rzetelnej premii mieszkań deweloperskich.

W praktyce cena nowego mieszkania często obejmuje koszt przygotowania inwestycji, finansowania budowy i współczesnego standardu części wspólnych. Na lokalnym rynku wtórnym o ostatecznej cenie w większym stopniu decydują natomiast stan lokalu, budynek i położenie w mieście.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą stawkę za metr odnotowano w mieszkaniach o powierzchni 25-35 m², gdzie mediana wyniosła 6 573 zł/m². Dla lokali o powierzchni 70-90 m² było to 5 774 zł/m². Małe mieszkania zwykle mają wyższą cenę jednostkową, ponieważ ich całkowity koszt zakupu pozostaje dostępniejszy dla większej części kupujących.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Wśród rejonów z wartościami nieoznaczonymi jako orientacyjne najwyższą medianę odnotowano na rejonie Kontešinec: 6 026 zł/m². Najniższa wyniosła 5 714 zł/m² na rejonie Osiedle ZOR. Różnica między tymi wartościami sięga 5%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Na rejonie Osiedle Liburnia mediana osiągnęła 5 841 zł/m², a na rejonie Kamieniec 6 077 zł/m². Mapa i wykres cen pokazują, że lokalizacja wpływa na wynik, ale nie zastępuje analizy konkretnego budynku oraz standardu mieszkania.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 272 500 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 5 450 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 2 288 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Dochodzą także opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej: 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Koszty formalne nie zmieniają ceny transakcyjnej lokalu, ale wpływają na pełny budżet potrzebny do sfinalizowania zakupu.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że od 2021 r. metr kwadratowy w Cieszynie podrożał z 4 820 zł do 6 030 zł. Łączna zmiana wyniosła +25%, co odpowiada średniemu tempu +4,6% rocznie.

Bieżący spadek o -3,4% wobec średniej z 2025 r. nastąpił więc po kilkuletnim wzroście. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy zatem od przyjętego punktu odniesienia: wobec 2021 r. wzrost jest dodatni, a wobec 2025 r. bieżąca zmiana jest ujemna.

Cieszyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych monitoringiem wyniosła 6 765 zł/m². W Cieszynie było więc o 735 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 12 km dalej Skoczowie metr był o 1 170 zł droższy. Jeszcze wyższe mediany odnotowano w Ustroniu i Wiśle, natomiast w Jastrzębiu-Zdroju cena była niższa niż w Cieszynie.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na korektę bieżącej mediany: 6 030 zł/m² to o -215 zł i -3,4% mniej niż średnia z 2025 r. Jednocześnie perspektywa od 2021 r. pozostaje wzrostowa: cena metra zwiększyła się z 4 820 zł o +25%. Obecny ruch można więc interpretować jako słabszy okres po wcześniejszym wzroście, a nie jako zanegowanie całej kilkuletniej historii rynku.

Na poziomie kraju stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75% we wrześniu 2026 r., po obniżce o 25 pb. Niższe stopy mogą poprawiać dostępność finansowania kredytem, a tym samym wspierać popyt także w mniejszych miastach, jeśli kupujący zdecydują się zwiększyć budżety zakupowe. (źródło: NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.)

Po stronie podaży deweloperzy ukończyli w Polsce 26,1 tys. mieszkań w I kw. 2026, o 5,9% mniej niż rok wcześniej. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej rok do roku, a rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, co oznaczało spadek o 11,4%. Mniejsza aktywność budowlana może w przyszłości ograniczać dopływ nowej podaży, choć jej przełożenie na Cieszyn zależy od skali lokalnych inwestycji. (źródło: GUS, Residential construction in the period of January-March 2026)

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli poprawa dostępności kredytów przełoży się na większy popyt, presja na ceny może wrócić. Jeśli natomiast kupujący pozostaną ostrożni, ceny transakcyjne mogą utrzymywać się bliżej obecnego poziomu.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Cieszynie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 6 030 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 061 zł/m² a 6 801 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Cieszynie rosną, czy spadają?

Wobec średniej z 2025 r. mediana spadła o -3,4%, czyli o -215 zł/m². Od 2021 r. cena metra wzrosła jednak o +25%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Wśród rejonów z wartościami nieoznaczonymi jako orientacyjne najwyższą medianę miał rejon Kontešinec - 6 026 zł/m². Najniższą odnotowano na rejonie Osiedle ZOR - 5 714 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Cieszynie?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 6 573 zł/m². Dla mieszkań o powierzchni 35-45 m² było to 5 328 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 62 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-01-31; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.