Aktualne ceny mieszkań w Cieszynie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca września 2026

Barometr cen, październik 2026: mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w Cieszynie z ostatnich 12 miesięcy wynosi 6 222 zł. To o 23 zł, czyli 0,4%, mniej niż poziom odniesienia z 2025 r. Rynek pozostaje więc blisko wcześniejszego poziomu cen, choć w dłuższej perspektywie mieszkania wyraźnie podrożały. Typowa kwota zakupu wynosi 315 000 zł, a mediana powierzchni lokalu to 51 m².

Redakcja cieszynonline.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Cieszynie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Cieszyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Cieszynie: najważniejsze liczby

• 6 222 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 23 zł/m² i 0,4% mniej - zmiana wobec poziomu odniesienia z 2025 r.
• 5 061-6 716 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 315 000 zł - mediana ceny zakupu; mediana powierzchni to 51 m².
• 29% więcej - wzrost ceny metra od 2021 r., średnio 5,2% rocznie.
• 5 739 zł/m² - mediana w rejonie Osiedle Liburnia, najniższa w przedstawionym zestawieniu części miasta.

Przedział cen pokazuje, że sam miejski punkt odniesienia nie opisuje całego rynku. Dla kupującego istotne pozostają zarówno stawka za metr, jak i całkowita kwota potrzebna na zakup. Ta druga decyduje o wysokości wkładu własnego i finansowania.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

6 222 zł/m² wynosi mediana na rynku wtórnym. To właśnie mieszkania z drugiej ręki stanowią podstawę przedstawionego obrazu cen w Cieszynie.

Przy wyborze między lokalem używanym a nowym warto porównywać pełny budżet zakupu: cenę mieszkania, koszty formalne oraz nakłady potrzebne do zamieszkania. Sama stawka za metr nie przesądza o końcowym wydatku.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

6 522 zł/m² wynosi mediana dla mieszkań o powierzchni 45-55 m². W przedstawionym podziale jest to najwyższa stawka za metr. Zestawienie nie pokazuje zatem prostego spadku ceny jednostkowej wraz ze wzrostem powierzchni.

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

7 063 zł/m² w rejonie Osiedle Banotówka to najwyższa wartość w tabeli, natomiast 5 739 zł/m² w rejonie Osiedle Liburnia zamyka zestawienie. Pomiędzy nimi znajdują się rejony Bobrek, Kontešinec oraz Osiedle ZOR.

Lokalizacja wpływa na cenę przez dostęp do usług, komunikacji i charakter zabudowy. Przy wyborze mieszkania warto więc zestawić koszt zakupu z codziennymi potrzebami, zamiast kierować się wyłącznie pozycją rejonu w rankingu.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 315 000 zł z rynku wtórnego trzeba uwzględnić koszty poza samą ceną lokalu. Podatek PCC wynosi 2%, czyli około 6 300 zł; nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna z VAT wynosi w tym przykładzie do około 2 497 zł, a stawka podlega negocjacji. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT. Rozdzielenie ceny mieszkania i kosztów formalnych pomaga właściwie zaplanować środki na finalizację zakupu.

Codziennie nowe informacje z Cieszyna publikujemy na cieszynonline.pl. Planujesz wolny czas? Aktualne wydarzenia i imprezy znajdziesz zawsze na cieszynonline.pl/wydarzenie.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje długoterminowe podrożenie mieszkań: od 4 820 zł/m² w 2021 r. do 6 222 zł/m² w aktualnym zestawieniu. Łączny wzrost wynosi 29%, a średnie roczne tempo 5,2%.

Na pytanie, o ile wzrosły ceny, warto więc odpowiadać z określeniem okresu porównania. Długoterminowy wzrost i bieżąca stabilizacja nie wykluczają się - opisują różne etapy rynku. Poniższy wykres pozwala prześledzić tę zmianę w czasie.

Cieszyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

6 810 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa śląskiego. W Cieszynie metr kosztuje o 588 zł mniej. Wśród pobliskich miast wyższe stawki notują Skoczów, Ustroń i Wisła, a niższą Jastrzębie-Zdrój.

W oddalonym o 12 km Skoczowie metr kosztuje o 1 287 zł, czyli 20,7%, więcej. Dla osób rozważających przeprowadzkę porównanie cen warto połączyć z kosztami i czasem dojazdów.

Komentarz analityczny

23 zł/m² i 0,4% spadku wobec poziomu odniesienia z 2025 r. oznacza stabilizację, a nie kontynuację wcześniejszego tempa wzrostu. Na tle średnich 5,2% rocznie od 2021 r. bieżąca dynamika jest wyraźnie słabsza. Lokalny rynek utrzymuje jednak znaczną część wcześniejszego wzrostu cen.

Podobnie niewielką dynamikę, choć dodatnią, odnotowano na największych rynkach. W II kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna mieszkań używanych wynosiła tam 13 657 zł/m², o 0,7% więcej rok do roku (źródło: Narodowy Bank Polski, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.). Cieszyn wpisuje się więc w obraz niewielkich bieżących zmian cen.

Kanałem łączącym sytuację krajową z lokalnym popytem jest kredyt. Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło 6,07% w czerwcu 2026 r., o 0,7 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej (źródło: Raport AMRON-SARFiN nr 2/2026 oraz BIK, czerwiec i II kwartał 2026 r.). Niższy koszt finansowania może zwiększać możliwości zakupowe gospodarstw domowych, ale przełożenie na ceny zależy również od dostępnej podaży.

Co dalej z cenami? Jeśli poprawa dostępności finansowania zwiększy popyt szybciej niż podaż mieszkań, presja na wzrost stawek może powrócić. Jeśli oferta będzie odpowiadała potrzebom kupujących, stabilizacja może się utrzymać. Twardych prognoz nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Cieszynie?

Mediana wynosi 6 222 zł/m². Połowa transakcji mieści się w przedziale 5 061-6 716 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Cieszynie rosną, czy spadają?

Mediana jest o 23 zł/m², czyli 0,4%, niższa niż poziom odniesienia z 2025 r. Oznacza to niewielką zmianę i stabilizację cen.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W przedstawionym zestawieniu najwyższa stawka to 7 063 zł/m²* w rejonie Osiedle Banotówka, a najniższa 5 739 zł/m² w rejonie Osiedle Liburnia.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Cieszynie?

Dla małych mieszkań o powierzchni 35-45 m² mediana wynosi 5 263 zł/m²*.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy/tego segmentu - wartość orientacyjna

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 45 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 8 października 2025 do 31 stycznia 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (0 transakcji) i wtórny (45); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-01-31; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: listopad 2026.