Aktualne ceny mieszkań w Cieszynie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca lipca 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Cieszynie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 6 108 zł. To lekki spadek o -2,1%, czyli o -129 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na stawkach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc realne ceny transakcyjne, po których zawierano umowy.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Cieszynie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Cieszyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Cieszynie: najważniejsze liczby

• 6 108 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -2,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-129 zł na metrze)
• 5 061-6 822 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 267 500 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +27% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +4,9% rocznie)
• rejon Osiedle Liburnia - najdroższa część miasta: 5 902 zł/m²

Mediana 6 108 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji. Rzeczywisty rozrzut cen był jednak wyraźny: połowa sprzedaży mieściła się między 5 061 zł/m² a 6 822 zł/m². Na końcową cenę wpływają przede wszystkim metraż, standard lokalu, piętro, stan budynku oraz lokalizacja.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Rynek mieszkaniowy w Cieszynie ma przede wszystkim charakter wtórny. Transakcje deweloperskie pojawiały się w rejestrze zbyt rzadko, aby rzetelnie zestawić ich ceny z lokalami z drugiej ręki. Mediana na rynku wtórnym wyniosła 6 108 zł/m².

Brak porównywalnej grupy mieszkań nowych nie pozwala ocenić, czy lokalna premia za rynek pierwotny występuje i jaką ma skalę. Zwykle wyższe ceny nowych mieszkań wynikają nie tylko z wieku budynku, lecz także z kosztów budowy, standardu części wspólnych i sposobu finansowania inwestycji.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę osiągnęły kawalerki i lokale o powierzchni 25-35 m², gdzie metr kosztował 7 014 zł. W grupie mieszkań 55-70 m² mediana wyniosła 4 973 zł/m². Ta różnica jest zgodna z mechanizmem widocznym na wielu rynkach: mniejsze lokale mają niższą cenę całkowitą, dzięki czemu są dostępne dla szerszej grupy kupujących, a ich cena za metr jest zwykle wyższa.

W segmencie 45-55 m² mediana wyniosła 6 266 zł/m², co pokazuje, że nie sam metraż decyduje o wyniku. Znaczenie ma także struktura sprzedawanych mieszkań, w tym ich położenie i standard.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Liburnia (mediana 5 902 zł/m²). Na drugim biegunie jest rejon Osiedle ZOR - 5 758 zł/m²; różnica między tymi dwoma rejonami sięga 3%.

Wartości dla rejonów o oznaczeniu gwiazdką należy czytać jako sygnał z lokalnego rynku, a nie jako pełne porównanie cenowe. W pozostałych zestawieniach różnice między rejonami mogą odzwierciedlać zarówno atrakcyjność położenia, jak i odmienną strukturę sprzedawanych lokali.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 267 500 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w stawce 2% to około 5 350 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 2 263 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej w wysokości 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2021 r. metr kwadratowy w Cieszynie podrożał z 4 820 zł do 6 108 zł, czyli łącznie o +27%. Średnie tempo wzrostu wyniosło +4,9% rocznie.

Historia cen od 2019 pokazuje, że obecna korekta nie przekreśla wcześniejszego wzrostu wartości mieszkań. Pytanie, o ile wzrosły ceny, wymaga więc spojrzenia nie tylko na ostatnie 12 miesięcy, ale także na dłuższy cykl lokalnego rynku.

Cieszyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych naszym monitoringiem to 6 675 zł/m² - w Cieszynie jest więc o 567 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 12 km dalej Skoczowie metr był o 437 zł droższy. Jeszcze większe różnice dotyczą Ustronia i Wisły, gdzie mediany są wyższe odpowiednio o +74,8% oraz +119,1%. Z kolei w Jastrzębiu-Zdroju stawka była niższa o -28,8%.

Komentarz analityczny

Spadek o -2,1% wobec średniej z 2025 r. jest słabszym wynikiem niż średnie tempo wzrostu od 2021 r., wynoszące +4,9% rocznie. Jednocześnie mediana 6 108 zł/m² pozostaje o +27% wyższa niż 4 820 zł/m² z 2021 r. Lokalny wykres nie wskazuje więc na odwrócenie całej wieloletniej historii cen, lecz na bieżące osłabienie poziomu transakcyjnego.

Na tle największych miast krajowy obraz jest zróżnicowany. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny pozostawał stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. W II kwartale na siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Ograniczenie napływu nowej podaży może z czasem wzmacniać pozycję sprzedających, lecz jego przełożenie na Cieszyn zależy od lokalnego popytu i dostępności mieszkań na rynku wtórnym.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt na mieszkania pozostanie stabilny, a podaż lokali będzie ograniczona, presja na spadki może osłabnąć. Jeśli natomiast kupujący będą dysponowali większym wyborem, ceny transakcyjne mogą nadal podlegać negocjacjom.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Cieszynie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 6 108 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 5 061-6 822 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Cieszynie rosną, czy spadają?

Wobec średniej z 2025 r. mediana spadła o -2,1%, czyli o -129 zł/m². Od 2021 r. metr podrożał jednak łącznie o +27%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W zestawieniu rejonów najwyższą nieorientacyjną medianę ma rejon Osiedle Liburnia - 5 902 zł/m². Najniższa nieorientacyjna mediana dotyczy rejonu Osiedle ZOR - 5 758 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka w Cieszynie?

W grupie mieszkań o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 7 014 zł/m². To najwyższa stawka za metr spośród porównywanych przedziałów metrażowych.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 70 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-01-31; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.